不動産経営に関係する税金について | 大阪 税理士/大阪市西区の酒井税理士事務所

入居者のいる古いマンション等が建っている土地を購入し、入居者に立退料を支払って立ち退かせ

た後に新しいマンション等を建築する、というようなことは珍しいことではないと思います。

このような場合には、その立退料や古い建物の取り壊し費用は不動産所得や事業所得の必要経費

として処理することができるのでしょうか？

不動産の売買契約の際、一般的には買主は売主に手付金を支払います。この手付金については、

売買契約が履行される前であれば、

買主　：　手付金を放棄することにより一方的に契約解除が可能

売主　：　手付金を倍返しすることにより一方的に契約解除が可能

となります。

このように一方的に契約解除をしたことにより受け取った手付金やその倍返しに相当する金額に

ついて、税務上はどう扱えばよいのでしょうか？

これまで、特定の事業資産の買換え特例によってどれだけの税金が繰り延べされるかについて

ご説明してきました。非常に有利な特例であることがご理解頂けたかと思います。

では、この特例の適用を受けるためにはどのような条件が必要なのかについて、今回からご説明

していきたいと思います。

特定の事業資産の買換え特例について、その２です。

土地等の売却益に満たない土地等に買い換えた場合、すなわち売却額が自分の手許にいくらか

でも残る場合の譲渡所得の計算についての説明です。

過密地域から過疎地域への買換え等、国の方針に合うような事業用資産の買換えを行った場合

には、取得価額の引継ぎによる課税の繰延べを適用することができます。

つまり、通常は土地等を買換えるような場合には、売却して出た利益に対する税金を払ってから

次の土地等を買うということになるところが、この特例を適用した場合には、売却して出た利益の

一部についてだけ税金を払い、残りは買い換えた土地等を売却する時まで税金を繰延べてくれる

というものです。

条件さえ合えば非常に有利な税制上の特例です。今回からはしばらくこの特例について

ご説明したいと思います。

前回は物件売却時の消費税の課税関係についてご説明しました。

今回は物件取得時の消費税の課税関係についてご説明します。

前回、消費税の課税・非課税の判定の仕組みについてご説明しました。

基準期間（２年前）の課税売上高が１，０００万円を超えているかどうかで判定されるのでしたね。

では、消費税の計算はどのようにするのかご存知でしょうか？

大きく分けて「本則課税」と「簡易課税」という２通りの計算方法があるのですが、今回は

「本則課税」についてご説明し、さらに物件売買時に気をつけるべき点についてもご説明したいと

思います。

居住用の賃貸マンションを経営されている方については、消費税の申告・納税をしたことがない方も

多いと思います。しかし、事務所用のオフィスビルの賃貸をされている方の場合には、ほとんどの

方が消費税の申告・納税をされていると思います。なぜそうなるのか、ご存知の方が大部分かとは

思いますが、おさらいとして簡単に説明させて頂きます。

ある程度の規模で不動産経営をされている方については、法人を設立して
個人所有の物件と法人所有の物件とにわけて申告をされていると思います。

個人と法人に分けるということは所得の分散になり、税務上非常に有利です。
しかし、個人と法人は実質的にはどちらも自分自身だとはいえ、法律上は別人格です。
ですから、個人から法人への資産の売買については注意が必要です。

青色申告のメリットを理解いただけたかと思いますが、その中でも特にメリットが大きい

青色申告特別控除については、実はもうひとつ条件をクリアしなければ控除を受けることが

できません。

それは、その不動産の貸付が「事業として」行われていることです。では「事業として」

行われているとは、どういう場合を言うのでしょうか？

青色申告という言葉を聞かれたことがある方は多いと思います。

しかし、「ある程度の規模の商売をしていたら青色申告にした方が得なのかなぁ？」という位の

印象しかなく、具体的に何がどう得なのかよくわからないという方が多いと思います。

そこで、青色申告をした場合のメリットとデメリットについてご説明します。

ﾏﾝｼｮﾝを取得した場合、購入に際して支払った代金と仲介手数料等の付随費用がﾏﾝｼｮﾝの取得価額となります。この取得価額のうち建物部分の金額が減価償却費の計算の基礎となるわけです。

ところで、入居者がいるﾏﾝｼｮﾝを購入した場合にはそこにﾌﾟﾗｽされる金額があります。