親から子へ不動産を贈与した場合、贈与税が子に課税されます。 では、親から子へその...

親族間での不動産の売買について(みなし贈与)

親から子へ不動産を贈与した場合、贈与税が子に課税されます。

では、親から子へその不動産を著しく安い価格で売却した場合にはどうなるでしょう?

 

著しく安い価格とはいえ贈与ではなく売買である以上、贈与税はかからないのでしょうか?

もしそうであれば、課税上著しく不公平ですね。

 

そのため相続税法において、

 

著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合には、その対価と

その財産のその譲渡があった時点の時価との差額に相当する金額の贈与を受けたものと

みなす。

 

という規定があります。

 

例えば、時価5,000万円の土地を3,000万円で子供に売った場合には、

子供は5,000万円 - 3,000万円 = 2,000万円の贈与を受けたものとみなされて

贈与税が課税されることになるのです。

 

では、「著しく低い価額」とはいくらのことを言うのでしょう?

 

それについては「個々の取引について取引の事情、取引当事者間の関係等を総合勘案し、

実質的に贈与を受けたと認められる金額があるかどうかにより判定することになる」ことと

されています。

 

あいまい、というかはっきりしない規定ですが、親族間での取引の場合、時価よりも低い価額での

取引であれば、時価との差額に相当する金額の贈与があったものとされます。

 

では、「時価」とは何をもって決めるのでしょうか?

 

理想的には第三者間での取引事例に基づいた価格があれば良いのですが、なかなかそのような

データは手に入りません。不動産鑑定士に鑑定評価をしてもらうのも一つですが通常の場合には

コストをかけてなかなかそこまでできませんし、鑑定評価があったところでその評価額が低すぎると

税務当局が認識した場合には、否認されるケースもあります。

(不動産鑑定士さんの鑑定評価は信頼性が高いです。ただし、鑑定評価があれば絶対だという

わけではない、という意味です。)

 

税理士としては相続税評価額や公示価格等から時価を推測することになります。この方法が

税務的にはベターだと思います。

 

このように親族間での不動産取引については、その売買価格が適正かどうかが厳しく問われます。

贈与税は税率が高いため、贈与とみなされると追徴税額も高額になってしまいます。

親族間で不動産を売買する場合には、価格設定を慎重に行い、不動産鑑定士や税理士等に

相談されることをお勧めします。

 

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